פסק-דין בתיק ת"א 3469-04

מבוא

1.                  תביעה ותביעה שכנגד בין שותפים בעסקת קומבינציה לבניית בניין מגורים ברחוב רוטשילד 7 בפתח-תקווה (להלן: " הבניין").

2.                  התובע מבקש לחייב את הנתבעים להרוס בניה ללא היתר בבניין אשר נבנה על ידי הנתבעים 3-1 ו- 5, במסגרת עסקת קומבינציה שנערכה ביניהם ובין התובע, ולטפל בקבלת תעודת גמר לבנין ואישור אכלוסו; לחייב את הנתבעים לשלם לתובע סכום של 474,000 ש"ח בתוספת ריבית והפרשי הצמדה, בגין קנס ששולם על ידו במסגרת כתב אישום פלילי שהוגש נגדו בגין בנייה ללא היתר בבנין, פיצוי בגין הפסדים עקב אי רישום הדירות בבנין בלשכת רישום המקרקעין, ובגין עגמת נפש; ולחייב את הנתבעים לבצע בדחיפות רישום של הבנין כבית משותף ולרשום את דירות התובע כתתי חלקות על שמו.

3.                  בתביעה שכנגד תובעים הנתבעים 3-1 ו- 5 את התובע פיצוי שהועמד על ידם לצרכי אגרה על סכום של 2,500,000 ש"ח, בגין נזקים שגרם להם לטענתם בעסקת הקומבינציה האמורה לעיל. הסכום הנתבע בתביעה שכנגד כולל נזקים בגין אי מתן היתר בניה לבנין בשל חריגות בניה שביצע התובע, ניוד זכויות של הנתבעים 3-1 ו- 5 לדירת התובע, השתלטות התובע על מחסן בקומת הקרקע, עלות שירותי בניה אשר הוענקו לתובע ולא שולמו על ידו, שווי תמורה אשר התקבלה ביתר אצל התובע, חוב ועד בית, ועגמת נפש.

עיקר העובדות הצריכות לעניין וההסכמים שנחתמו בין הצדדים

4.                  התובע (שהוא הנתבע בתביעה שכנגד) - דוד טורקניץ (להלן: " טורקניץ"), היה הבעלים של בית מגורים שהיה בנוי ברחוב רוטשילד 7 פתח תקווה, הידוע כחלקה 64 בגוש 6376, על מגרש בשטח של 665 מ"ר (להלן: " המגרש").

5.                  הנתבעים 3-1 (שהם התובעים 3-1 בתביעה שכנגד) - הלגה שרלוטה הרניש, הרי הורסט מארק ועפרה מארק (להלן: " הרניש ומארק"), הינם אזרחים תושבי חו"ל, וחתמו עם טורקניץ, באמצעות מיופה כוחם הנתבע 5, על הסכמי קומבינציה כפי שיפורט להלן.

6.                  הנתבע 5 (שהוא התובע 4 בתביעה שכנגד) - מיכה פולאק (להלן: " פולאק"), הינו קרוב משפחתם ומיופה כוחם של הנתבעים 3-1.

7.                  הנתבע 4 - עו"ד חיים גל (להלן: " עו"ד גל"), הינו עורך הדין אשר טיפל מטעם פולאק בעסקאות שנערכו בין הצדדים בתובענה זו.

8.                  בתאריך 28.6.94 נחתמו בין טורקניץ ובין פולאק וחברת ראו בית השקעות בע"מ (להלן: " ראו") באמצעות פולאק, שני זכרונות דברים. בזכרון דברים אחד, מכר טורקניץ לראו 15/34 חלקים מהמגרש בעסקת קומבינציה, וראו התחייבה להקים על המגרש בניין דירות, באמצעות קבלן רשום, לפי התב"ע החלה על המגרש, מתוכו יקבל טורקניץ שתי דירות, להן יוצמדו שתי חניות. כן מכר טורקניץ לפולאק 10/34 חלקים מהמגרש תמורת סכום של 60,000 $. בזכרון הדברים השני, טורקניץ מוכר לראו 20/34 חלקים מהמגרש בעסקת קומבינציה, וראו התחייבה להקים על המגרש בניין דירות, באמצעות קבלן רשום, לפי התב"ע החלה על המגרש, מתוכו יקבל טורקניץ שתי דירות, להן יוצמדו שתי חניות. כן מוכר טורקניץ לגרנית (כשבזכרון דברים גופו נכתב שהמכירה היא לפולאק) 5/34 חלקים מהמגרש תמורת סכום של 30,000 $.  (להלן: " זכרונות הדברים" נספחים ג' ו- ד', בהתאמה, בתצהיר טורקניץ ת/1).   

בשני זכרונות הדברים נקבע כי על ראו להכין תכניות בניה ומפרטים טכניים ולשלם עבורם, לטפל בכל הכרוך בהיתר בניה ולשלם עבורו, להתחיל בבנייה תוך 30 יום מקבלת היתר בנייה ולסיימה תוך 24 חודשים מתחילת הבנייה, ולבנות עבור טורקניץ שתי דירות בשטח כולל המהווה 9/34 חלקים מהבניין.

9.                  בתאריך 4.12.94 נחתם בין טורקניץ ובין הרניש הסכם, לפיו מכר טורקניץ להרניש 14/34 חלקים מהמגרש תמורת סכום השווה בשקלים ל- 60,000 $. בהסכם נכתב, כי הסכום של 60,000 $ שולם לטורקניץ עם חתימת ההסכם, וחתימת טורקניץ על ההסכם מהווה אישור לקבלת הסכום. עוד הוסכם, כי הצדדים יתקשרו בהסכמים לביצוע בנייה במגרש במקום הבניין הקיים, באמצעות ראו, וישתפו פעולה כדי להביא את הבנייה לביצוע והשלמה (להלן: " הסכם 94' הראשון" נספח ו' בתצהיר טורקניץ ת/1).

בנספח להסכם 94' הראשון נקבע, כי אם לא ייחתמו הסכמים בין שני הצדדים לראו לביצוע הבנייה תוך 30 יום מחתימת ההסכם, יבוטל ההסכם וטורקניץ יחזיר להרניש את התמורה ששולמה לו על פי ההסכם. אם לא יחתום צד על הסכם עם ראו, ישלם אותו צד לצד השני פיצוי בסכום של 10,000 $.

התמורה שנקבעה בהסכם 94' הראשון, בסכום של 181,320 ש"ח, שולמה לטורקניץ בשיק של פולאק, נושא תאריך 6.7.94 (נספח ו' בתצהיר טורקניץ נ/16).

10.              בתאריך 11.12.94 נחתם הסכם בין ראו- באמצעות פולאק, ובין טורקניץ, לפיו מכר טורקניץ לראו 11/34 חלקים מהמגרש בעסקת קומבינציה. ראו התחייבה להקים על המגרש, באמצעות קבלן רשום, בניין דירות, מתוכו יקבל טורקניץ שתי דירות, להן יוצמדו שתי חניות. להסכם צורפו תכניות שהוגשו לאישור הועדה לתכנון ובניה פתח תקוה. (להלן: " הסכם 94' השני" נספח ז' בתצהיר טורקניץ ת/1).   

בהסכם 94' השני נקבע כי על ראו להכין תכניות בנייה ומפרטים טכניים ולשלם עבורם, לטפל בכל הכרוך בהיתר בנייה ולשלם עבורו, להתחיל בבנייה תוך 30 יום מקבלת היתר בנייה ולסיים הבנייה תוך 24 חודשים מיום קבלת ההיתר, ולבנות עבור טורקניץ שתי דירות בבניין שייבנה בשטח כולל המהווה 9/34 חלקים מהבנין (להלן: " דירות טורקניץ").

בהסכם 94' השני נקבע עוד כי ראו מתחייבת להרוס את הבנין הקיים על המגרש על חשבונה, לבנות את הבניין בהתאם להיתר בניה שיתקבל מעיריית פתח תקוה ועל-פי תכניות הבנייה המאושרות, וכי דירות טורקניץ תחשבנה כמושלמות עם היותן מוכנות לאכלוס ומחוברות לרשתות המים, הביוב והחשמל, כאשר המעלית בבניין מותקנת ופועלת ועבודות הפיתוח הסביבתי הושלמו. ראו התחייבה עוד לרשום את הבניין כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין תוך 24 חודשים ממועד מסירת הדירות לטורקניץ.

טורקניץ התחייב להעביר ולרשום על שם ראו בלשכת רישום המקרקעין 15/34 מהמגרש לאחר קבלת החזקה בדירות טורקניץ. טורקניץ התחייב עוד, בין השאר, לחתום על כל הבקשות והמסמכים הדרושים לשם קבלת היתר בנייה, לייפות את כוחו של עו"ד גל (הנתבע 4) לפעול בשמו ובמקומו ברשויות הנדרשות לשם קבלת היתר בנייה, וכן לחתום על יפוי כח בלתי חוזר לטובת עו"ד גל להבטחת זכויות ראו, רישום הערת אזרה לטובתם של רוכשי דירות בבניין ובנקים מממנים של אותם רוכשים ולצורך רישום הבניין כבית משותף.

11.               בתאריך 4.2.96 ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקוה היתר בנייה להקמת בניין בן 4 קומות ו- 8 דירות על המגרש. בעל ההיתר אשר נרשם בהיתר הבניה היה טורקניץ (נספח ט' בתצהיר פולאק נ/16).